南汇房价
本人一直在南汇房地局工作，基本上南汇地区的房产公司都认识人的。对怎个南汇房地产市场行情也比较了解。最近看到了52有人贴帖子讨论房价，就随便说说自己的一些感想吧。（注：本人言论并不代表官方，仅代表个人。）+SF!rA;_m@{'sN0a h一、关于房价
有贴称：南汇的房价达到5500-6000元/平方米。我对这个数据的真实性表示怀疑。不过据称是房地局网站上的，于是便仔细想一想这一数据形成的原因。其实这个数据前后因果估计是这样的。
5500-6000的房价，包括了康桥已经三灶地区的高档别墅的房价。南汇地区是别墅的高产地，比较集中的有康桥，三灶，航头这三个地方。这些地方别墅的价格都达到10000以上，而且数量惊人，在南汇地区总的房地产面积中占有很大的比例，拉高南汇房价的罪魁祸首就是它们了。其次，南汇地区的高价位房还有沿街商铺。如今的开发商哪个不愿意把底楼当商铺买的？而且现在开盘的纯商业用房也不少，就惠南镇地区就有三个面积大的惊人的纯商业房产：五角大楼，弘基广场和永乐大厦。去处这两类房产之后，才是南汇地区商品住宅的真正价格。4l%_R8|v k#t9M
关于商品房价格，我们中间也有很多人有误区。大部分52的人都说次新房达到5500-6000价位，这个价位是值得推敲的。首先是地段，如果是康桥半岛城中花园，那么我也无可厚非的。周浦镇上估计也有部分楼盘达到这个价格，那么它一定具有地段独特，增值空间广阔的特点。如果说其他地区，比如说周浦偏僻的地方，以及其他任何镇，都不具备这个价格的真正实力。我们中有人说看到的都是这样价位，其实指的就是网上和中介店里面的挂牌价格。这些价格定位明显偏高，挂牌人只是期望赚到更高的利润罢了，不考虑什么时候出手。你去问一下，这样的价格能够成交几套？不是我说，你把周浦的房屋价格放在用6000元挂上去，估计没有人会咨询你，更不用说看房了。这种虚假现象，就是著名的“有价无市”：卖方不想低利润卖出去，买方又不愿意买——只有挂牌不见成交。同时一套商品房多处、甚至十几处挂牌，形成了周浦地区的一片高价现象。你们去问问那些中介店，一个月能卖掉几套？估计它们都在想办法卷铺盖走人了。"M5Z m2xx"a
真正的房价，我们不能看二手房的，二手房由于地段，样型和稀有性致使我们对它的房价不能一概而论。我们指的房价，基本上要看现在的新售楼盘的价格。对于周浦镇，估计在5000-5500之间把。对于惠南镇，估计在4000-4500之间。因为上次碰到几个老总都这么讲，惠城苑上次开盘4200，这次金地城也在4500以内，其中最贵的属凤凰城，不过听内部消息说：预定凤凰城的购买者正在大量退房，不知道情况是否属实。
还有对于想或已经购买次新房人一个善意的提醒。近期大家有没有关心上海房产信息？普陀万里地区的著名楼盘“万里雅筑”一期售价9500元/平方米，上个月二期开盘价格为8500元/平方米。而同期一期房屋次新房价格已经达到为15000/平方米——二期价格对于购买一期的投资客来说是一个致命的打击！我们在南汇地区也要注意这个，不要被套牢……%l+UB I` u
二、关于房价是否过高ubm#_t Go2DO
这个问题，我想在52的人是仁者见仁，智者见智的。其实我很想推荐两个52的人，恶灵伯爵和stevenhoue谈谈。他们的见解有一定的独到性，值得参考。昨天我还在和南汇房地产交易中心几个主任一起聊天说道房价的问题。我们用系统的东西，包括几个房产公司的人一起探讨，最后基本上得出了南汇地区的新售商品房成本价在2800元左右，其中不包括地段增值费和拆迁成本费以及公司人员工资和部分企业的行贿费用。就是说地段好一点，拆迁的房屋多一点，还要贵。估计不亏本的话，应该要卖3000以上才行。就是说南汇地区的商品房，卖3000以上就可以赚钱了。大家知不知道周浦，航头哪里的两个1000万示范小区？那里的价格定在3500元，政府包销，房产商也是有赚头的。南汇地区的开发商大多都是私营老板，多赚钱是可以理解的。再说，现在的市场是非常庞大的，购房的人还是有的，比如说拆迁户呀，偏远地区的商人呀，以及我这样的没有房屋找不到老婆的人，都有意向买房（我就只有意向了，估计只能住自家老宅，赚的钱仅够买个厕所……） AY4Lz:`C \ I
惠南镇，定价在4000-4500不以为过，现在房产商成本也非常高，四处要把钱交给政府。老实说，我们买房其实是在把自己赚的血汗钱往国库里面送，这是没有办法的。周浦地区的房价，却明显被人为炒高的。有很多的市区人到那里买房，仅仅买房，然后再倒卖出去，一套商品房转四、五手都有，可见风气之盛。而且这个到现在为止还不能遏制，有很多人还在煽风点火，兴风作浪，推高房价，我们52这里都有人这么做，别的不说了。#@-O,~;h D EW
置于其他地区的（除了周康地区、惠南之外）商品房发售的并不是很多，而且普遍被不看好。本人也是这样认为的，不建议买这些地区的商品房。这些区域包括海港新城，新场、航头，以及某些小镇的二手房。海港新城房市的未来并不明朗，而且这一地区商品房严格受政府控制，动迁房量较大，且5年内不会有大量人涌入（却有大量人流失），人气不足，基础及配套严重跟不上住宅的需要，并且离市区极远，需谨慎观望。新场航头两地价格相差不大，却与惠南镇房价不相上下，除离市区较近，其他方面不占任何优势，而且又盛传地铁11号线推延或取消。购买两地都不胜合算，除非你是土生土长的当地人，对该地有感情，才值得置业在这样的地方。其他小镇，如祝桥，大团，六灶，老港几乎没有新售商品房，我们仅能购买二手甚至老公房。不过有点注意的是，这里价格便宜。祝桥在3000左右，老港仅在2000左右，一次在网上房地产发现东海农场一处老式公房，每平方米仅售1300元！！
三、关于房价的走向
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关于房价的走向，现在整个中国社会有这样两种观点：继续微长或者暴跌。支持前中观点的人有投资客，房产商，政府人员以及一些替政府说好话的专家。而支持后种观点的，包括著名的社会及经济学家，外国机构，和大量的未置业的普通民众。同时有这样一个现象，我们52里面也有好多人为这个吵的不可开交。事实上的确这样，人人都在揣测，谁也不能做出最正确的判断，包括政府的智囊机构。*W Dy!{1BGy:|
观望！还是观望！这是我的建议，也是大部分专家的建议！因为现在的确不是投资的好时机，如果你没有到要买房结婚这个地步，还是小心的观望！按照很多权威的专家的讲法，房价必跌，其中包括我最最崇拜的经济学家，中国经济的航向标和舵手（[url]http://www.wujinglian.net/[/url]），敢于炮轰政府而每次都胜利的郎咸平（[url]http://economy.enorth.com.cn/system/2004/08/17/000844482.shtml[/url]），都这样认为。按照国际的算法，房价超过民众户均年收入的6倍就是泡沫了。南汇地区普通一户老百姓的年均收入估计不会超过5万吧？那就是30万的房价是警戒线。可是现在的？没有一个有良知的专家不会说上海的房价存在泡沫，究竟这个泡沫该怎么稀释？还是政府通过一系列的手段让泡沫不破灭继续上扬？按照前面中央几个文件来说，国务院是极力反对上海房价继续往上涨。但是市政府却一直在放风声说上海的房价还有很大的上升空间……这个我也搞不懂了……房地产是上海GDP增长的五大支柱之一，难道说是为了政绩？这个我的确纳闷的。~DX1`)l
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言归正转，对于南汇地区的房价，的确很不明朗。大部分地区会随上海的房价涨跌，这个是大气候。少量地区，如老镇，房价的确过低，应该会上涨周康地区随着市区向外环扩张，必定有大量的上海人过来，房屋会增值，不过增值不是涨价，如果市区的房屋原来卖10000现在跌到8000，你周浦的房子原来6000，现在跌倒5500，那也是增值。同理港城也是这样的，不过港城的房屋数量少，而且投资周期长，出租困难，往往比其它地区的投资性差。关于惠南镇，本人估计不会再往上怎么涨了，但也不会怎么跌。经过这两年来的疯长，惠南镇的房价已经到了一个平稳期，房产商已经安于现状，（大起大伏对稳定的市场不利，容易导致观望）。对我我们购房者呢，房价也从当初的惊叹惶恐到现在的平静接受。而后，随着几个动迁小区的建成（惠南镇三个：农业园区，工业园区，人民西路），如果前期的商品房还有存量的话，估计会有冲击。1Q7s"`w-@2YBm i@
一句老话：市场回归理性。南汇房价的涨跌是购房者，市场，和政府三方面错综复杂的关系综合起来主导的，谁都不能单独决定，所以这就是专家推荐观望的原因。6q4g,W*OU ZB
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四、我们该怎么做B\C/K WU;{&^/}b M
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除非你特别需要买房，否则还是忍一忍看看市场的氛围再做决定。对于要结婚，工作，小孩读书等原因买房的，建议买一手房，二手房价格虚高。对于地段要求不高的，可以买现在还没有大幅涨价的区域的房屋。对于没钱买房却有想法的人，比如说我，还是抓紧时间赚钱、多买可以中500万的彩票，或者直接点网上高谈阔论吧 实际上等房子住的就买，无所谓的就等等再买 支持楼上意见。不过，在任何时候和地区，房价是无法预估和推测的 支持楼主！！！:ganbei
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