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不想为买房而吐血的赶紧过来！这里有高招！【实用】

轻松过一生

贵宾

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楼主大中小发表于 2005-9-1 10:22 AM 只看该作者

不想为买房而吐血的赶紧过来！这里有高招！【实用】

一家知名房地产企业的销售经理，由于看到了太多太多的业界黑幕，渐渐地心里产生了极其内疚的感觉，觉得老百姓辛辛苦苦一辈子连自己的房子都住不起，有的甚至得用二、三代人的收入才能勉强买得起房，还要背上一身债务，把自己的下半辈子也搭上了，于是毅然决然放弃了这份在外人看来风光无限的工作。
为了让更多的人了解房地产界的黑幕，向大家透露一些。
一、首先看看房子的成本：
别墅产品的土建造价（装修除外）一般在500元－600元/平米；高层住宅土建成本通常是2000元左右/平米；小高层是1500元左右/平方米；现在住宅土建成本别墅：500元－600元/平米；小高层：1500元左右/平方米；高层：2000元左右/平方米上海365论坛－ bbs.ala365.com$ l2 M" N8 h) ~; G4 y+ ?5 f2 D7 }
要是按照现场估价计算的话，现在一些主流发展商比较流行的装修风格和用料，他们的造价一般都在500元－800元/平方米；而一些比较高档的，号称3000多元/平方米造价的装修，发展商的真实造价估计会在1500元－1800元/平方米之间。建筑必须考虑节能问题，成本是贵了还是便宜了？建筑领域的腐败所导致的建筑成本的增加成本是贵了。其实现在国内已经有一些发展商在建节能住宅了，据他们的成本核算，总体成本会增加5％，但随着这个政策的实施，到时这个成本估计还会上升，因为一起上马会出现技术支撑的不足，或经验上的问题，这个增长的幅度大约在2％左右，即总成本会上升7％左右。 “中国可能成为最大的建筑浪费国”。而在这种巨大的建筑浪费中，建筑领域内的腐败可谓“功不可没”。建筑领域的腐败所导致的建筑成本的增加，必然要被转嫁到城市发展的成本之中去。中国建筑领域内的腐败是如此的司空见惯，因而腐败对于城市发展成本增高的影响确非可以忽略不计。上海365论坛$ d0 s! X% P0 V! u, H
契税成本占几成？据了解，在房地产开发中，发展商须缴纳的税费，两三年mop.com方面尚未作较大调整，因此，这方面的成本不会有太大的变化。目前发展商较重头的税项主要是5.5％的营业税和33％利税。比如说某楼盘在今年售出3亿元的楼，其须缴纳的营业税就是1650万元，要是其利润达到了1亿元，那么它还得缴交3300万元的利税。
二、然后再看看开发商是如何获取高利润的 - 我爱上海每一天+ ^4 [$ q4 ^0 L3 T8 _: B1 C; a% n( b
1、调高楼盘容积率 - 我爱上海每一天+ e! Y0 t' b: v4 Q
调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2（也就是说，房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房）。而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以“做城市标志性建筑、mop.com重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5，有的甚至调到9或10，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”
2、做假账、巧避税 www.ala365.com& a- r' f* s( M! G$ p+ s
一些开发商对记者说，房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计，深谙开发商做假账的需要，可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一亿元的楼盘，可以处理成只赚四千万元或者更低，给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。一些开发商还告诉记者，房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司，以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。据介绍，做一个楼盘也就几年时间，恰好和新企业减免税收的优惠周期相一致，“仅这一项就可以省下数百万元甚至上千万元。” www.ala365.com$ f7 F7 K' {: V
3、差价空转
按照国家的政策，土地必须先进入各地的“土地储备中心”，然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地mop.com事先达成私下协议，许诺如果得到这块土地，将会如何回报，如无偿替mop.com承担一些公益性建设、为市民修建一个广场、修路架桥等等，mop.com将给于适当比例的土地优惠。于是，地方mop.com往往会在土地挂牌拍卖之前有针对性地设置门槛，以阻断其他竞拍者。当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后，账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政，紧接着又会给地方财政打一份报告，说明自己无偿修建市政公益设施，希望mop.com给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样，财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块，如果管理和控制建筑成本有效，返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。这样，修建市政设施的成本通过高涨的房价最终还是摊到了百姓头上，开发商自然稳赚不赔。www.ala365.com m; U" G g) y
三、老百姓怎么办？
看了以上这些，相信所有的人都会非常气愤，自己一辈子的收入就这样被奸商们搜刮走了。大家一定想知道，作为普通百姓面对这种局面该如何是好。听我细细道来：
前不久国务院召集全国各大房地产企业的老总在北京开会，会议主要内容是警惕房价虚高带来经济泡沫。会上，向这些奸商门发出警告：国家将在2006年停止大规模的拆迁，尤其是北京、天津、上海等特大城市，和一些协办奥运会的城市。因为到时国际奥委会就会频繁派人来华视察，不能让他们再看到大规模的工程，只能是一些细节的修饰。不知大家是否注意到，此轮房价狂涨正是在老萨宣布“THE CIYT OF BEIJING”之后不久到来的。也就是说，和北京成功申办奥运会有着直接的关系，而这一点绝大多数国内媒体都避而不提，是因为国家害怕中国老百姓抵制奥运会，带来不良影响，而不允许媒体做这方面的报道。看清了这一点也就知道该怎么办了，那就是把口袋捂紧了，千万不要在这个房子最贵的时候买。年纪大一些的朋友应该还记得上个世纪八十年代，花四、五千元买18吋彩电的事，而那时一般老百姓的月收入只有几十元，一下子掏空了所有的积蓄，可几年之后随着供需关系的改变，彩电价格一降再降，现在也不过两千左右。同理，只要再坚持一年半载就可以买到便宜房子了！几年、十几年甚至几十年都忍过来了，难道还在乎这几天吗？难道就要为这几天付出几万元、甚至十几万元的代价吗？只要再捂些时日，奸商们就扛不住了。因为，他们的资金主要由两部分组成，一是银行贷款，二是老百姓的买房款，房子卖不出去资金就不能回笼，而贷款期限迫在眉睫，另一方面，大家都不急于卖房，奸商们的资金更加紧张，迫使其不得不降价。
这里我要特别提一个城市，那就是天津，它很特殊。因为天津虽然是中国四大直辖市之一，也是人口过千万的特大城市，但其人均收入根本和北京、上海无法相提并论，可在这轮涨价狂潮中却一点都没落在人家后面（我指的是增长的百分比），而天津恰恰又是奥运会的协办城市之一。这就使得天津在明年大规模的拆迁停止后，就没有那么多需求了。将会出现供大于求的局面，房地产市场将逐渐由卖方市场转为买方市场，到那时房价会跌回原来的水平，甚至会跌破原来的水平。很多人一定觉得根本不可能，但我想告诉这些人，即便是那时奸商们的房子都卖不出去，他们也不会赔本，因为这两年他们早就赚得盆满钵满了。0 R7 W( \" G. n) S/ m/ h2 D
希望大家将此帖转载到其它论坛，让更多的人知道。因为只有大家齐心协力，才能达到目的，几个人捂紧钱袋是没用的。