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[置业指南] 二手房买家毁约典型案例剖析各种前所未现的纠纷

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楼主大中小发表于 2005-11-12 12:53 PM 只看该作者

[置业指南] 二手房买家毁约典型案例剖析各种前所未现的纠纷

上海四维律师事务所熊立民律师在上海楼市的一路下行中，二手房市场也不可避免地进入了“事故多发地段”，各种前所未现的纠纷缠绕于买卖双方之间。

本刊记者近日走访多家律师事务所，搜罗了一些具有当前典型意义的毁约纠纷，从中不难发现，尽管违约事实各异，有些几近荒诞，但核心无非是要把楼市下跌的损失想方设法地转嫁给另一方承担，让别人“背黑锅”而自己“滑脚”。

所有房产投资者应以此为鉴，避免自身陷入如此法律旋涡。

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案例一：故意不贷款被“拗”定金2 S' S, C' d  a/ t
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2004年3月，李文满在上海莘庄地区购买了一套面积不大的老公房，想通过出租投资赚钱，当时这套55平方米的房子花了他38万元。
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经过一年时间的尝试，他决定卖出这套房产，因为出租收益并不如预期的多，而当时的房价涨幅又颇高，让他很动心，于是他在当地的一家中介公司挂出了转让的牌子，叫价45万元。
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2005年3月11日，中介通知他，有位先生对挂牌的房子有兴趣，想上门来看。于是，当天晚上，买家郭先生上门看了房子，表示很喜欢，并商谈下降一些价格。www.ala365.com  ]9 k8 G+ Z+ b7 L5 n; Y) U# A
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经过1天时间的商量，买卖双方迅速达成协议，43万成交，并于3月13日签订转让协议并交了定金四万元。上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs; J$ b# X& F% q' a* M

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记者看到，在这份转让协议以及和中介签署的居间协议中都有这样一个条款：“如果买家无法办理出房屋贷款(50%部分一次性自付，50%部分贷款)，该协议自动终止，定金全额返还，并不收取任何其他费用。”
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签了协议后，中介找李文满商量，说现在的二手老公房贷款办理有点难度，担心郭先生办不出来，让他想想办法。 - 我爱上海每一天5 Q! N4 V# r3 Y% J3 w8 ^( U

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李文满想起来自己认识一个熟人在一家担保公司就职，就去找他询问。那位熟人在详细了解了这个情况后，表示解决办法很简单，只要通过他们的渠道向银行申请，绝对能办下来贷款。8 d7 s% U/ r8 K

于是李文满立刻将这个消息告之郭先生和中介，并帮下家联系好了所有担保公司的事项，让他3月14日去办理手续。www.ala365.com1 z8 S+ S7 i7 _* c( Q. ~* S/ S

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谁知风云突变就在那几天。郭先生3月14日没有出现在担保公司门口，李文满跟他联系后他表示推迟一天，3月15日去，可是到了时候他人到了但是居然没带任何证件材料，于是只得约好3月17日再去。但是到了那天上午，李文满收到一条来自担保公司的短消息说：“郭先生打电话来说他不用贷款了，请你不用来了。”www.ala365.com# t8 T$ J6 P8 G; N3 M) `# a% |
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此时，李文满想起最近中央刚刚下达了一系列稳定房价的措施，社会上也在传说房价可能要跌，于是怀疑下家是否考虑到这一点，想撤回投资。
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3月20日，双方在中介的撮合下再次见面，事实印证了李文满的猜想，下家明确表示，因为贷款无法申请到，他无力购房，要求返回定金。

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由于李文满不同意全额返回定金，而郭先生则坚持贷不出款的责任不在己，双方只能上法庭理论了。. V2 C3 Z; m- k8 S; _
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5月9日开庭。法庭上，原告郭先生表示，办不出贷款的是因为李文满不配合，应该他去办证明出示材料的他都不去。这一点经过中介公司和担保公司的证明被驳斥了，因为他们都证明李文满对贷款一事非常起劲，每天通过电话联系，还上门等候。

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于是郭先生又表示办不出贷款是因为银行方面的政策调整，不给老公房贷款所致，但担保公司出示的材料又证明，通过他们运作，贷款也是可以顺理成章地办下来的。
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最后，理屈词穷的他甚至搬出自己经常不交手机费，资信记录不良，银行肯定不给贷款等等。然而经过调查，他的确有笔手机费欠帐，不过是当年4月的，也就是双方发生纠纷后的，不排除他故意搞坏自己信用记录的可能。

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经过调解，最终双方达成协议，定金4万元返回一半，李文满获得2万元的补偿，所有中介费用由郭先生承担。

律师点评：

此案原告要求全额要回定金，就必须证明他通过自身的力量无法办理出银行贷款的事实。然而他显然无法提交任何这方面证据，他既没有来自银行的证明，告之为何他的贷款办不了，甚至还有担保公司出来证明他可以办而故意没有上门去办理，故此他的说法完全不被法院采纳。
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合同涉及的合同写得很清楚：买家无法办理出房屋贷款……，“无法”是客观不能，郭先生不去办理贷款手续则是主观不愿，不属于合同可以自行终止的情形。www.ala365.com0 V3 b& }8 a! o- D# v7 K  P8 M( p

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房产投资者需要明确的是，“定金”是有明确法律含义的用语，无合法理由毁约，定金必然受损。