楼市交易连续走低　上海开发商盛夏"抱团取暖"

楼市交易连续走低　上海开发商盛夏"抱团取暖" - 我爱上海每一天0 @2 b( J9 ^' v2 B4 M8 {! P

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$ X3 F1 W9 y- o* ?" U上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs　　“走出困境，开发商必须自己救自己。”日前，上海万科、农工商房产、建工房产、经纬置地、静安新城置业、华江建设六家知名开发商发出倡议：“理性消费，健康置业，倡导自住型购房”。倡议书主要包括三项条款：积极响应宏观调控政策；自觉规范交易行为，杜绝非理性的“追涨杀跌”行为；积极鼓励、支持自住消费行为，避免行业大起大落。
8 {( f; T0 H: u' X; q上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs　　一场“开发商集体自救”的行动已经发起，这样的同盟在楼市艰难时刻能够起到多大的作用？这种由开发商内部发起的努力，能否改变目前楼市运行的轨迹？6家倡议开发商纷纷表示，上海楼市调整已是必然，房地产开发商需顺应形势调整企业策略，协力走出当前困境，使“楼市冰点期”不至于持续太久。 上海365论坛, @  ~7 M  l, `: P+ U. x9 u
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5 R# ?! E0 K: _* \2 k# W. }& `上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs　　观望气氛浓厚，上海楼市成交持续低迷，开发商销售遇到阻力 - 我爱上海每一天1 k% K+ B1 _# G( z: `. W* {' A  `1 j
　　僵局：楼市交易已至“冰点” 上海365论坛, S7 [( Y! x) {, K  N2 d* Z
　　“上海楼市交易已经进入冰点状态。”上海农工商房产集团总经理刘逸成认为，上海楼市已经从一种“非理性”状态进入了另一种“非理性”状态。老百姓持币观望气氛浓厚，且并非“有的放矢”，而是“有跌放矢”，对跌的要求也是“大跌”。“追涨杀跌”似乎成为通则。开发商发现，即使愿意调整销售价格，也不见得能够收到预期效果，事实上上海市一些楼盘实施降价策略后，依然卖不动。 上海365论坛 － bbs.ala365.com5 C; A7 s" K8 b) o4 V! ~
　　销售陷入“冰点”状态已非一日两日。方方房产工作室《上海房地产市场决策咨询报告》指出，自5月份调控政策出台到6月12日，上海商品房住宅交易已经连续10周走低，其交易量大多在20万~25万平方米之间徘徊。到6月下半月，每周交易量更下落至18万平方米、15万平方米，住宅交易量20万平方米低位大关失守。一反宣称自己“实力雄厚受政策影响不大”的说法，各大房地产开发商都坦承感受到了冬天的气息。上海建工房产有限公司总经理杭迎伟表示，建工房产4月份已经就旗下项目的销售做了预案，预案的整体思路是到销售节点的项目不惜售。但事实发现，这个预案的判断似乎棋差一着：因为4月开始上海楼市的形势不是开发商“惜售”了，而是整体销售都遇到了阻力。“事实上，项目营销已经需要花费很大的精力。”
' t" j0 d3 [0 s3 O0 Y- K上海365论坛 － bbs.ala365.com　　台湾房地产专家蔡为民先生把上海楼市“风向渐转”的过程分为几个阶段： www.ala365.com9 \8 t2 j0 o& Q2 }8 i1 K
　　3月17日贷款政策调整到5月10日“七部委新政”出台前，上海楼市处于买方不买、卖方不卖的僵持阶段，期间虽出现抛盘现象，但都是“不降价抛盘”； - 我爱上海每一天( a8 k7 {  I. }) Q
　　5月11日到5月31日之间，因为“6·1大限”的压力，买方不想买而卖方急于卖，所以出现了上海房价的第一波跳水，这种降价出现在二手房市场，整体降价幅度在7%左右； www.ala365.com% m% \4 G- D( W  k5 H/ O
　　6月1日到6月31日，买方依然不急买，卖方也不再急于出手，整个楼市气氛微妙，买卖双方均呈浓厚观望态势。
6 w% F' T6 G( @2 G. h. W, E6 D上海365论坛 － bbs.ala365.com　　蔡为民认为，从7月1日到8月30日将是上海楼市的第二波房价跳水期，而且此次跳水降价是由开发商发动。而开发商“调价售房”能否取得良好效果，能否打破当前交易冰点的状态，尚有待观察。 - 我爱上海每一天8 R/ {1 O# p% Z( s
　　调整：变招谋变关注品牌和价格
1 G1 e4 H1 B* b! c5 @1 }+ @www.ala365.com　　宣称“一步退到位”的万里雅筑，成为上海楼市此轮行情中第一个公开降价的案例，其7月2日推出的一期第二批房源，打出均价8500元/平方米，最低价7380元/平方米的价格。相比5月开盘时的价格降幅达15%。这样较大幅度的降价似乎取得了成功。开盘一周时间，万里雅筑就已经吸引了超过100名客户正式办理预售合同或者支付定金。
; M1 k, z; `3 l上海365论坛　　相对于万里雅筑这种公开的大幅降价，一些开发商则选择了另外一种过关方式。日前上海三盛集团邀请刚刚评出的“国际旅游小姐”担任“三盛颐景园”项目的形象代言人，并称三盛旗下项目绝对不会降价销售。三盛集团副总裁表示，大势非一家公司一个集团所能够左右的，但是越在困难时期企业越要树立信心。他表示宏观调控政策确实使“三盛颐景园”项目的销售速度受明显影响，但三盛坚信市场依然有强大的购买力，目前这些购买力在观望，但不会一直观望，好的产品一定能够获得市场认可。
/ z, _7 J" ^4 W' J, ?# Y" t" ` - 我爱上海每一天　　万科地产则重新强调起前几年提出的“面向新经济，关注普通人”的口号。“这个口号提出几年来，一直被整个行业高歌猛进的火热态势淹没。”万科上海公司总经理丁长峰看来，目前已经到了重申这个口号的时刻，只有把关注重点回归到普通人，回归到客户，才能挽救企业自己并挽救市场。
, x  H: ^& ~: z8 h上海365论坛 － bbs.ala365.com　　资金链同样是一个备受关注的话题。事实上企业面临着银行两头收缩的压力，“一方面银行在对以前的贷款进行抓紧回收，另一方面银行对已经通过审批的许多房地产开发贷款不再发放了。”刘逸成表示，在这种情况下，农工商房产已经采取了几种刺激销售的方法，以期加快销售进度；同时旗下各项目的开发节奏也在调整，有的项目开发速度要加快一点，有的要放慢一点。
: C; c& j1 t5 Z/ [4 hwww.ala365.com　　关键：苦练内功增强自身“抵抗力” 上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs1 x- K$ R5 J6 l& X6 {6 E6 B1 \6 y
　　面对调整中的市场，谁将是市场调整的受益者？如何在市场调整中发现自己的机会？如何做一个能够持续、稳健、健康发展的房地产企业？这些问题，每个房地产开发企业都在研究，而一些专业的房地产咨询服务机构同样在研究。戴德梁行投资部最近的研究报告认为，本轮市场调整的目标是市场的可持续稳定健康发展，其结果则将导致市场进一步细分，产业分工的进一步细化和深化。
; ~- ?9 a# c+ g: F" _$ Z2 P - 我爱上海每一天　　戴德梁行助理董事叶建成表示，房地产企业可以从5个方面入手，努力减少市场调整期带来的压力，转而使自己能够成为“受益者”。表面的策略调整只能应付一时，而内功练好增强了抵抗力，则是企业在市场浮沉中保持向上的根本。 上海365论坛7 |4 L0 g+ |" u* e- O5 l6 J8 H
　　一是要加强风险意识和风险管理。房地产企业面对市场的调整和波动，都有必要认认真真地甚至是重新检视一下自身的风险策略和管理，改变以往不计成本的拿地策略和惯性暴利思维，采取更为严格的成本控制，集中优势资源以取得相对高的回报，增强自身的抗风险能力。 上海365论坛 － bbs.ala365.com4 k2 \* {2 n: w+ W: z% q# s
　　二是优势资源集中策略，加强风险控制的方式之一是有所为有所不为，集中优势资源于自身有优势的地块或项目，放弃超出自己开发能力的或自身没有核心优势的土地或项目。一方面通过转让部分土地、整体成熟物业和在建项目，开发商将得以集中优势资源于自身真正有优势的项目；另一方面通过放弃超出自己开发能力的或自身没有核心优势的土地或项目使企业得以有效规避高成本开发融资对项目整体收益的侵蚀。 www.ala365.com* M% t" s4 N+ x0 a* R3 a! a1 L" E
　　三是专注细分市场。不同的细分市场在产业调整中有不同的表现。资本对经营性成熟物业整体收购的动向，包括办公物业、酒店、服务公寓、商业物业、旅游服务和工业物业等方面的发展值得关注。一方面是其相对高的租金回报率，另一方面是其收益的稳定性对于追求稳健持续健康发展的房地产企业和投资者都有较高的吸引力。
+ L, l( O" B6 ]  u - 我爱上海每一天　　四是融资策略多元化。资本和土地始终是房地产企业的两个基石。在新形势下，企业融资应不再局限于银行贷款，在信托、基金、国际融资等方面多管齐下，国际成熟房地产市场典型的出售回租等方式也是值得考虑的策略之一。
8 O6 |% p7 y6 O0 [# |上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs　　五是谋求企业转型。在市场细分的同时，市场的调整也必将带动产业的专业化分工。国际成熟房地产市场以投资者主导的产业模式将是中国房地产市场的发展方向。成功实现模式转变，专注于投资者角色和定位将使得一些企业能够在产业调整中占据主导地位。
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