2006年将是鼓励百姓住宅消费年

新华网上海频道1月6日消息：上海楼市经历了5年的上升通道，由于投资渠道狭窄，人们的购房热情空前高涨，开发商的热情也异常高涨。但与此同时，上海本地消费者、尤其是广大中低收入者的住房有效需求日渐趋弱，住宅的居住功能被日益异化，房地产的潜在金融风险忽隐忽现。 + w: U0 U+ |/ s# t" f
进入2005年，中国房地产市场变数频频，无论是“国八条”还是最新推出的“地产
新政”，一系列宏观调控政策的出台，使楼市出现了久未所见的“冷静”与“理性”，中国房地产业直面全新的行业政策、经济、需求的变革局面，走向合纵连横的新的时代。 2 ?- t# j# w+ T/ r+ H) r  L" T
新形势对2006年的上海本土房产提出了更高层次的要求，展望2006，上海房地产市场是继续高歌勇进,还是稳健调整？力量来自于方向，“为住而买”，2006年将是鼓励住宅消费年。 ( q$ t' D. W. G* ^. O4 W% m) ~
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房地产宏观调控仍将持续 5 v. }' ~6 w) I* d! ?  k
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建设部部长汪光焘   ^2 ^0 ?# ^$ J/ Y3 S) x8 X

2005年房地产市场调控初见成效，房地产开发投资过快增长势头得到遏制。今年全国房地产开发投资同比增长21%，增幅比去年同期回落约7个百分点。从调控的效果来看，住房价格涨幅趋缓，市场秩序有所好转，全国房地产市场发展平稳。据对70个大中城市统计，下半年以来，房屋销售价格月环比涨幅平均在0.6%左右。投机性需求基本得到遏制，投资性需求得到一定控制。 2 @. M$ @+ L' F0 d0 N( M

在2006年要继续贯彻落实加强房地产调控的政策措施，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，搞活、规范住房二级市场及租赁市场，切实稳定房价。 ' Q: ~2 o- x/ j! K  A3 z' V
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明年市场政策以立为主
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全国工商联房地产商会会长聂梅生
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2005年是房地产行业颇不平静的一年。从3月起,国务院、央行等机构相继出台了以“严管土地,看紧信贷”为核心的调控措施。之后,各地房地产价格增势趋缓,某些地区房价出现下跌。在今年的政策里,政府使用了很多禁令,虽然有效地控制了房价,但是也给房地产行业带来了很大伤害。政府明年有望出台一系列鼓励政策,促进房地产行业健康发展。改革一般是“不破不立”,今年的政策基本上是在‘破’,总体来说房价得到了控制,明年的政策将以‘立’为主。

从这一角度来看，很快将有一些鼓励房地产行业的政策出台。实际上,现在的政策已经有些松动。例如住房贷款抵押证券化已经开始实施,地产信托基金也有出台迹象,某些地区对二手房交易的限制也有放开的迹象。在今年的宏观调控中,上海是全国房价下跌最明显的地区。明年上海的房价将呈现出一个理性的回归。从长期来看,上海的房价将和经济发展同步。 $ N( F0 Z/ c. \- z
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扩大自住房的消费需求

建设部政策研究中心主任陈淮 % |, V, \" s8 t) J

在所有的扩大消费需求方面,住房消费是人们的消费构成中增长最快的对收入最敏感的问题。当人们收入每增加5%、8%、10%,新的消费需求就会增加50%、70%、甚至100%,而在中国住房消费需求是涉及面最广、敏感度最高的消费指向。鼓励普通住宅消费,扩大自住房的消费需求,已经变成了经济运行中至关重要的决策点。   z' O/ m; b% @4 k
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目前，房地产市场从过去的高速发展向低速加强、稳步回升阶段转变。第一,把该由市场管的事和政府管的事进行更清晰的界定和更明确的划分,进一步把政府和市场职能分开,更好地发挥市场配制资源的作用；第二,进一步分清短期问题和长期问题,同时,把市场发育过程中的一级市场、二级市场、三级租赁市场结构关系搭好；第三,区分局部的市场变化和全局性、普遍性的问题。进一步因地制宜将是2006年政策调整中引人注意的一个动向；第四,应进一步把总量调控与产业调控明确地分开，需要控制一下投资总量。 9 T! ~0 l; V: t

行业发展需要多元化融资 1 v. F2 _% a) t2 W' X! D9 I

建设银行上海分行副行长金煜
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现在，最担心房价暴跌的除了已经买房的居民,还有担心不良资产比例上升的银行。从银行的房地产信贷调整的背景来看,上海的房地产投资大幅度增长,每年的个人按揭贷款总量也是直线上升,从100多亿元增加到400多亿元。从这个意义上说这几年银行的资产业务发展很大一块来自于房地产业务的发展,但是房地产的波动也同样会给银行的业务带来波动。而从2005年的调整结果看,上海的数据反映在数字上是:连续四、五个月的个人按揭贷款的总量下跌,不良贷款略微上升。
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但是从整个房地产行业来说，要健康长期地持续发展,必须要有多元化的融资渠道,同时在大环境上,房地产业还要形成与法律环境、诚信制度相统一的规范,这一点也有利于银行调整信贷政策,根据不同客户的情况,采取差异化的信贷政策。
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总供应量预计将大幅上升 ' c/ s8 E. P& w. Y# \9 W/ s

搏邦地产常务副总蒋国雄 # e$ Q, f! m0 o6 q7 d4 _

2005年上海房地产可以说是风起云涌，上海房价和成交量从年初3月份的顶点开始一路走低。自2000年以来，上海房价上升非常快，同时也带动了周边地区和长三角地区的房价攀升。我认为一个正常合理的房产市场，如果自用人占80%，投资人占15%，投机人控制在5%以内，这样才比较合理。目前上海和中央政府加大对房地产的调控力度，使得投机风投资风得到了抑制，让市场逐步回归了理性，调控已见效。

有数据表明，2005年1月至11月份成交量约2300多万平方米。以价格角度来看，上海从2003年到2005年初的时间里，上海楼价确实拉升了不少。虽然经调控价格有所调整，但仍存在着不小的差距。市场是存在的，需求量是大的，主要还是在于价格。再看需求，目前等待和观望因素还是很重。现今上海房地产市场一手房和二手房成交量都下降了很多，年底前略有回升。总体来说，上海房地产成交量在短期内不会上升太大，价格的合理性决定一切。每个楼盘条件不同，开发商实力也不同，适者生存这才是硬道理。 ( _$ O( ~, ?$ p

上海的楼市经过了2005年的调整，目前上海房价大概比最高峰下降了约15%左右，但是成交量还没有完全恢复。据已有数据估计，从供应量来看，估计2005年总供应量可能突破4000万平方米，并将会产生1400万平方米(占总量35%)的商品房留待2006年销售。另外年底前还有许多新竣工、新上市的楼盘。两项加起来年底应该也有不下2000-3000万平方米的可售量。如果2006年再新增3000万平方米的上市量，这样全部相加就会约有5000-6000万平方米的总供应量。按照前两年的成交量有一年3000多万平方米，从上面数字看也就不难预见2006年上海房地产的供求关系会进入微妙的定位状况。总之，我认为2005年政府这一轮宏观调整将为今后几年上海房地产的可持续发展奠定基础。
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销售型写字楼价格稳中有升
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上海世邦魏理仕物业顾问有限公司董事许智才
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正值国际投资者、海外资金关注中国经济的发展态势，看好人民币升值空间之时，人民币汇率微调。人民币升值意味着国内经济整体向好、投资机会增多，而对于房地产行业的影响主要在于预期效应和资金流入效应。 2 h" h1 W3 X" s' y
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对于上海写字楼市场来讲，一方面，前期购买写字楼的投资者已经享受到了人民币升值带来的增值回报，这也给后续投资者注入了信心；另一方面，市场短期内对于办公楼的需求明显大过供给，上海办公楼市场仍处于“牛市”通道中，购买者不仅可以持有物业保值也可通过投资转租增值。因此，2006年上海写字楼市场的格局将处于平衡状态，租金仍将稳步上涨。而租赁市场仍是甲级写字楼主导市场，甲级写字楼产品销售状况“稳中有升”。
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据统计，2005年上海市的销售型写字楼开始放量，销售情况总体良好，但主要集中在环线附近，而真正在市中心的主要商务区域的甲级楼盘的销售供应量还是有限，主要仍以租赁楼盘为主。因此，2006年中心区域的销售型写字楼的供应仍然有限，发展态势比较平稳，并未出现过热苗头，仍将处于一种比较理性的市场状态。预计市中心的主要商务区域内的销售型写字楼的价格将会稳步持续走高，中心区域价格将高于人民币每平方米25000元。
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值得注意的是，从投资的角度来看，目前进入办公楼市场的确是个不错的时机，但投资销售型写字楼必须对楼盘的地理位置、区域发展前景、楼盘自身品质、开发商综合实力等较多因素进行综合性评判。部分楼盘由于对市场形式过于乐观，对楼盘的定价太高，脱离了市场价值本身，才有可能造成降价现象。因此部分楼盘的降价是对市场价值的一种回归体现，是市场的正常现象。
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二手房成交量将陆续释放
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上海中原地产副总经理李锦德

2005年上半年房地产市场从高峰一下子跌入谷底，但是上海经济的强劲增长势头无疑是楼市续写繁荣的支撑力量，根据各国成熟房地产市场的经验来看，房地产行业的繁荣与经济增长永远是正相关的关系。从2005年最后几个月的商品房成交走势来看，一度占据市场主流的空方力量正在被弱化，消费者的观望心理已悄然起了变化。事实上，目前上海房地产复苏脚步过慢的症结在于市场上能够契合消费者心理的供给十分有限，再加上宏观调控对买方心理预期的影响，房地产商品的消费被推迟，而非需求量的绝对减少。 ) C/ m& T1 y$ n/ P
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2006年，在相关政策的配合下，与房地产产品相关的配套设施建设步伐加快，新的轨道交通线路将陆续通车，而2005年商业地产市场获得了长足的发展，无形中也为目前相对低迷的住宅市场提供了走出困境的绿色通道。由于国内各个市场(尤其是金融市场)在2006年将进一步对外资开放，上海作为中国经济增长的桥头堡、外资进入的第一站，FDI(外商直接投资)额度的提升也就意味着更多外籍高层管理人员的入驻。与此同时，随之而来的大量高收入就业机会对于人才的吸引也就意味着上海整体收入水平的提升，市场上对各种物业、尤其是中高档物业的有效需求将会增加。另外，从政策导向来看，中央政府对2006年经济调控的重要目标之一就是拉动内需，鼓励住宅消费，把经济增长的动力由国外向国内转移，这就传递给房地产市场这样一个信号——2006年政策的重点依然是引导房地产行业健康发展，同时为实现这一目标，政府在规范市场等方面将可能有所作为，这对于行业的参与者提出了更高的要求，因此，市场的主体需要以积极的心态来应对这一变化。 0 h# C$ x2 t4 i

总体而言，未来二手房市场依然面临政策可能带来的影响，但预计未来政策当不会十分凌厉，因此市场在政策影响下会有小幅震荡，之后价格继续缓慢回调，成交量陆续释放。经过调整的二手房市场依然是以用家为主导的买方市场，投资客仍将以中长期投资为主，比例将会维持在10%以下的合理水平。另外，从中介公司的发展来看，中介公司的市场集中度有所提高，专业度和服务质量将有所改善。 7 Z; M! P+ [- d* K& |
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未来写字楼将保持旺盛需求

第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部负责人谭文红

上海的写字楼市场从90年代初起步，经历了1997年的下挫，2000年第三季度终于摆脱亚洲金融风暴影响，处于低谷的上海写字楼市场开始表现出复苏迹象，且开始全面升温，租金迅速上扬，空置率急速回落，许多开发商重拾信心，逐步加大对上海写字楼市场开发力度。自此，上海写字楼市场业务扩张势头迅猛让业内人士都无不惊讶，旺盛的需求成为市场蓬勃发展的重要推动力。

目前，上海经济发展持续稳定，正朝着国际金融中心方向发展，主要写字楼均已经维持相当的出租率，因此2005年上海甲级写字楼租金快速攀升，据统计，2005年前10个月租金上涨16.7个百分点。并且，租金上升幅度早已经超过在先前写字楼复苏初期时租金大幅上扬的阶段。上海许多中央商圈内的高品质写字楼成交租金均已超过美金每月每平方米27元。近期新上市的写字楼项目品质较高亦是导致租金快速攀升的另一个重要的原因。鉴于受到市场极大的关注，大多数近期完工的项目均不再提供“优惠”的租金来吸引潜在租户，而这一策略曾一度被新上市项目广泛采用。 , W( \3 }) o  o' P! e' H

尽管近期上海高端写字楼项目供应相对来说较为紧缩，但是将有大量的写字楼在2007年以后上市，且绝大多数的市场供应量会集中在小陆家嘴，包括其中的写字楼的航空母舰项目，上海环球金融中心(总建筑面积33万平方米)以及IFC(新鸿基项目一期，9万平方米)。另外，2001年年底中国进入世贸组织以来，中国在世界经济中重要地位越发突显，开放和成熟的商业环境吸引越来越多的跨国企业和机构来中国投资和发展。2005年已有多家国际知名海外投资基金公司，例如摩根士丹利、麦格理银行、高盛、花旗集团等收购位于成熟商务圈内的写字楼项目。因此作为中国对外最为重要的国际商贸大都市，预计未来上海写字楼市场仍将保持旺盛的需求。 ! W0 e0 {, J% X/ d+ x2 ]) n
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发展社区商铺是主旋律
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上海荒岛房产工作室市场总监冯伟

上海市目前已形成114个大型居住区，新建居住区的社区商铺面积迅速增长，待开发的社区商业营业面积预计将达250万平方米。此外，依照上海市政府规划，居住区商业服务设施按5.5%配备，以此推算，2005年推出的配套商品房和中低价房的社区商铺增量也将在110万平方米左右。2006年，从预热盘情况来看，南汇五角世贸商城、青浦区的上海国际文体休闲产业城、浦东高桥荷兰新城等体量巨大的商铺项目都在2005年年底上市，目前郊县商铺上市量将远远超过市区商铺的上市量将成为供应主力。
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商铺售价大涨可能性不大

上海中原地产研究咨询总监刘嘉殷 5 [+ Y! Q3 A" c$ }9 s6 Q# r
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2006年商铺市场供应需求和价格都将在2005年的基础上持续稳步增长，供仍大于求，并且继续以社区商铺为主，以社区购物中心和区级商圈内的公寓底层商铺、写字楼裙商为辅。根据近年在建项目资料判断，明年区级商圈内的裙楼、底层商铺和独幢商业项目供应将成为市场的热点。由于商铺供应区域受商业用地供应主导，2004年和2005年商业用地供应区域都以郊区为主，外环沿线及环线内的商业用地供应量不大，因此2006年甚至未来两年商铺的供应区域都将以郊区为主，社区商铺的市场需求量将有所扩大，具有概念性强、经营业态专一或具有一定特色、分割面积小、低总价等特点的步行街(含社区步行街)。在供大于求的市场状态下，预计价格在维持现状的前提下小幅上涨，个别品质高、路段优的商业项目售价将有所增长。

市中心西侧将有投资机遇 * q$ f& b4 ~* N$ p
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上海在行置业投资咨询有限公司专家姜新国 6 f/ I0 H3 S* {3 P
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2006年，上海城市新一轮发展已经拉开了序幕，洋山深水港、南站等大型交通设施即将或已经投入试运营。在上海市的西侧，如虹桥机场扩建及交通枢纽建设，铁路上海南站交通枢纽、徐家汇交通枢纽的形成等，这种重大设施布局将形成巨大的三小时车程都市圈，会吸引大量的人流、物流、信息流、资金流向上海市中心区域的西侧聚集，造成实际上的市中心西移，这种移动的结果，使得上海市中心西侧区域具有商业地产投资开发的机遇。 3 z/ A) s" H1 W7 {6 ~% B

由于商铺投资呈空间化机遇而非时间性影响，所以在商业地产投资开发活动中，应当在区域差异中寻找机遇。由于发展市场的不平衡性和物业的不可移动特性，各个区域的商铺配比是不同的。从2005年的调查数据来看，在上海各区中，徐汇、闸北、杨浦、宝山、闵行、青浦、奉贤诸区的商铺人均拥有量尚属于比较低的水平，市场仍有空间，如徐汇的田林、闸北的彭浦地区都因为商铺少而需求量大，造成租金高企，在这类地区或区域还有良好的市场空间和商业需求动能，这种区域市场的差异也萌生出良好的商机。成熟地段的还存在着机遇，这类项目动迁成本高，投资数额巨大，一旦开发成功，即可成为具有稀缺性很强、稳定收益的“金矿”。 . h6 R( m; S# G5 q6 n5 K
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旅游崛起零售业会有好表现 2 O+ I$ m  E* F/ l. A

仲量联行上海公司商铺部董事韦泽铭 ; G# d9 {% t/ p6 v! B- s& J& E! g7 f
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仲量联行日前发布《亚洲零售商信心调查》报告，指出零售商对2006年中国市场持乐观态度，大部分零售商都有短期扩张计划。但是，上海的商铺租金持续上涨，已经对零售商的利润收益造成影响。而且租金成本的高涨是零售商最担忧的问题。目前上海商铺市场租户规模不断扩大，新租户不断进驻，一站式购物中心渐受欢迎。市场需求强劲的同时，零售商们面临商铺供应短缺且租金偏高的压力。上涨的租金会影响零售商的利润，那些靠较低收入、微薄利润运营的零售业，尤其是餐饮业、日用品行业等受到的负面影响较大。但是，大多数受访零售商对后市仍持乐观态度，这主要得益于国内消费，总体经济环境以及旅游业的崛起。近六成的受访者预计2006年的营业额将有所提高，零售商和房地产经纪公司都预计零售业会有上佳表现。

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