风云变化的2005上海楼市

新华网上海频道1月6日消息：2005年从年初到年末，上海楼市诞生了一系列数字，这些看似简单的数据中，包含着政策的变化、市场的反应，一个个数字的背后，生动地反映了风云变幻的2005楼市。 - 我爱上海每一天, t5 ^; ?; x2 B

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  E' V; C5 v6 F  p$ u上海365论坛 － bbs.ala365.com中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水
! O4 [$ k# n9 r1 F3 Wwww.ala365.com平，实行下限管理；二就是对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。首付款比例提高至三成，虽然只是指导性的要求，但在专家眼里，该政策抑制了楼市各方面的需求，其中不但包括投机者、投资者，还有居住消费者。
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上海调整住房转让环节的税收征管。自2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，须按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收5%的营业税；将购买超过2年（含2年）的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，可向地方税务部门申请办理免征营业税手续；非普通住房对外销售的，仍须全额征收营业税。上海的普通住房标准是指住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。 上海365论坛 － bbs.ala365.com0 {' i1 B  ~0 r
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上海市统计局公开的三季度企业景气调查分析显示，上海房地产企业家信心指数已跌破90点，进入相对不景气区间，在各行业中居于跌幅榜首位。据调查，在房地产行业，有31.6%的企业家认为企业的生产运营状况“不乐观”，半数以上表示可以“持平”，仅14.9%的企业表示“乐观”。分析师称，开发商信心就是对调控效果的最好证明。目前的上海房地产企业家信心指数与1999年的水平相当，而本轮房地产上涨恰恰是从1999年开始的。
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于2005年10月1日开始实行的《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》，使业主可以对物业服务及其收费进行“菜单式”自主选择。业主委员会可以在五个项目五个等级之间做自由组合，如所有服务都是五级标准，最高限价为每月每平方米2.3元。但最高限价公布后，上海住宅物业管理业务在外资物业公司眼中却如同“鸡肋”。由于外资物业公司目前在上海管理的住宅物业的收费水平绝大部分都超过最高限价，他们纷纷向有关部门进行价格细目申报，希望能通过专家评审，维持现有收费标准。 - 我爱上海每一天8 j+ E& t& }$ P  ^9 \
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上海最贵公寓“汤臣一品大厦”于2005年10月底正式入市，每平方米11万元人民币的均价、单套公寓最高1.9亿元的总价使其马上成为市场上的热门话题。浦东滨江大道旁的汤臣一品由2幢40层和2幢44层的超高层公寓楼及一座高级会所构成，全部公寓数仅220套。率先入市的是高44层的C栋楼，推出面积从434平方米到1200平方米、价格在每平方米8万元至14万元人民币的74套公寓。为了证明自己的品质，客户还必须通过“资质审核”才能预约看汤臣一品的样板房。虽然业界普遍认为，在楼市调控的背景下高价入市会使汤臣一品面临压力，事实上开盘至今该盘的销售记录仍为零，但汤臣集团仍然高调表示，在同类市场不具可比性的汤臣一品将不会受到影响。 - 我爱上海每一天, e- ~$ ?% k0 @! R/ j) }" y7 a

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0 N" f& u) I* D# [+ ^2 B上海365论坛 － bbs.ala365.com送走了温州购房团，上海又迎来了山西购房团。在业界的关注下，酝酿了几周的山西购房团终于在2005年12月底抵沪，一行60人在三日内成交16套房。据介绍，首次山西购房团活动中，煤老板或煤老板家属占了大部分，有的是为子女落沪打前站，有的是为寻觅更好生意环境。有山西购房者表示，与温州购房团不同的是，山西人此番来沪的市场环境已经有所不同，山西人与温州人的性格也不太一样，这决定了他们投资炒房的可能性大大降低。而在首次来沪购房取得极大轰动效应后，意犹未尽的山西煤老板又计划在2006年春节前后“卷土重来”。
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705公顷 上海365论坛 － bbs.ala365.com0 i9 W% d  N) u. |  ?& x, g: [# W
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根据市房地局公布的2005年度上海土地招投标情况，2005年上海总计推出126幅土地，土地面积为705公顷，用途基本为非住宅项目。其中，截至11月底，共推地465公顷，挂牌工作已全部结束；12月，又推地240公顷，挂牌工作还在进行中。在2004年以来完善规范土地公开招标的基础上，上海2005年着重进行招拍挂的各项机制和制度建设，对土地公开招标、拍卖、竞价、挂牌等出让活动进行了全面整合和梳理，进一步提升了出让流程的规范化和土地出让信息的公开化。
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2005年住宅市场的“颓势”并没有影响到上海办公楼市场的发展。仲量联行发布的研究报告指出，2005年上海甲级办公楼租金大涨25%，创造历史上年涨幅的最高值。目前上海的甲级办公楼租金已经达到1美元/平方米/天，仲量联行中国区董事陈立民还根据市场供求情况大胆预测，在未来两年内办公楼租金仍将有较大幅度上涨，2006年沪高档办公楼租金将提升到1.2美元/平方米/天，2007年则会达到1.5美元/平方米/天。未来两年内上海甲级办公楼市场依旧供不应求，空置率将保持在5%以内，而浦西的空置率更将低到2%左右。不过，这种供求矛盾在供应增长的2008年将得到缓解，届时沪甲级办公楼的空置率将在20%左右。 上海365论坛7 m' b% p! o/ ~8 R& z3 W3 u: V* [" c

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' c% p; ~9 G4 \# `上海365论坛市房地局年底发布了“2005年以来上海房地产市场运行基本情况”，其所公布的数据显示：2005年以来，上海房价稳中有降并与交易量的回升趋稳相互动；从商品住房平均销售价格来看，前11个月为每平方米6655元，预计全年商品住房平均销售价格约为每平方米6700元，与市统计局2004年统计数每平方米6385元相比，约增长4.9%。市房地局表示，2005年，国家和上海市委、市政府出台了一系列加强房地产业调控的文件，这些政策和措施的积极效应开始显现。目前，上海房地产市场发展总体平稳，没有出现大起大落的情况，市场中投机炒作行为基本得到了遏止，市场秩序更趋规范。
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! \5 S9 o+ M% w. P" g上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs上海楼市是否正在“复苏”的话题在2005年四季度成交量有所回升的阶段又开始热起来了。搜房的分析师向记者表示，复苏的前提自然是楼市的“触底”，但到目前为止，大部分业内人士却并没有看到“底部”已经形成的迹象。2006年上半年或是2006年下半年或是两年之后，几种对于楼市的不同判断所传达的意义基本上是同一个，也就是至少暂时来说上海楼市还没有进入到复苏时期。上海楼市观望态势何时结束？成为新的一年里人们心中最大的问号。