今年住宅需求2000万平米 沪楼市将不太悲观

东方网1月10日消息：2005年是上海“有房不愁卖”的卖方市场终结年，到了2006年，几乎所有的楼盘都要面临着“谁来买我房”的难题，而一下子翻身掌握了主动权的买房人，则又担心买房资产缩水。 上海365论坛 － bbs.ala365.com7 u9 d2 D" U+ T) _$ s! M# p; C

8 i) n# B# i& v" ~* ]4 T! u( ` - 我爱上海每一天　　2006年楼市还有多少购买力？上海富阳的数字演绎，可以为企业或个人在2006年卖房、买房提供参考。 : q' _/ E& Q' H
　　研究结果：2006年住宅总需求约2000万平方米 上海365论坛8 [6 ~+ P+ q3 h5 k. G# `
　　上海富阳研究显示，2006年普通住宅实际购房年需求预计为：（改善型购普通住宅＋外来人口购普通住宅）×0.8＋结婚购普通住宅＋拆迁型购普通住宅＋投资型购普通住宅×20%=（811＋360）×0.8＋392＋127＋1035×20%≈1700万平方米。 上海365论坛' o! b2 x& l0 D0 X
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　　上述数字未加购买配套商品房的需求，2005年之前年均配套商品房住宅建设面积为300万平方米，因此，2006年住宅总需求为1700 300=2000万平方米。
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　　同时，综合2002年、2003年、2004年、2005年1-10月新开工面积、竣工面积、施工面积来计算，住宅占整个商品房面积的比例为0.84：1，推测出2006年商品房购房需求为：2000÷0.84=2400万平方米。
5 ]9 M+ p$ |5 A: H. A上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs* ~% j- e% M3 s9 I4 V! x
　　每经点评：2006年市场成交将不太悲观
% R& ~  q5 t% I: V上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs　　如果2400万平方米的购买力能被有效激发，2006年的市场楼盘销售将跟2005年情况差不多，达到每月200万平方米左右，市场成交将并不是想象的那么悲观。 上海365论坛 － bbs.ala365.com0 F5 \1 \2 F* c6 n; [

! U( u3 ~& L! A: H8 }/ {- }  Q3 O - 我爱上海每一天　　上海富阳认为，一些政策也将刺激这些购买力的爆发。2006年为了刺激增长，消费可能会成为政府的关注重点。最关键的是，央行有可能采取较宽松的刺激消费的信贷政策。 上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs# Q6 l( J6 C. J0 H/ C
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　　今年房地产市场将迎来供应量高峰，开发商需要想招数将2000万这个数字转化现实，而对于购房者来说，2006年有更多的选择，尤其要关注供需关系对房价走势的影响以及个盘的投资价值影响。
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　　2000万平方米是如何出炉的 - 我爱上海每一天. r* j( m% ^7 o# O: S
　　2000万平方米，这个数字是怎么出炉的？是否具有参考价值？
; X7 B" @- r3 v3 A2 k! ~www.ala365.com　　上海富阳的研究思路是，要测2006年的普通住宅需求，先对2005年之前的住宅购房需求进行分析。 ! k* z* V2 S7 {4 t7 e2 P
　　2005年之前的住宅购房需求主要有以下几个方面：投资购房、拆迁购房、结婚购房、外来人口定居购房、改善型购房，由此大致规律推断2006年的普通住宅购房需求，进而根据历年普通住宅占商品房的比例推测商品房的总需求。
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1 W! e* h8 I$ k. B上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs　　1、投资购普通住宅：该部分占2004年商品房总成交面积的30%左右，即：3450×30%=1035万平方米。
$ M' X/ d& V6 f( k, M6 ]$ X上海365论坛 － bbs.ala365.com　　2、拆迁购普通住宅：据上海统计局数据，拆迁房取平均值354万平方米。假设新购房面积为原房面积的1.8倍，但有部分可能转向二手住宅，或由于地段及环境的考虑会转向购买动迁房，预计真正购买市场化的普通住宅只占到拆迁购房总面积的20%，预测为：354×1.8×20%=127万平方米。
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8 ]3 m* e, {5 m6 c' h& Q, n3 R上海论坛,上海人论坛,上海时尚,上海美食,上海地图,shanghai bbs　　3、结婚购普通住宅：根据上海统计局数据，上海2006年预计10.2万人结婚，假设其中80%需购婚房，但部分会转向二手住宅，预计购买普通住宅比例为0.6。结婚购房面积可以预测为：10.2×80%×80×0.6=392万平方米 2 U. L$ u9 V) z* I6 B: ?. s
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　　4、外来人口购普通住宅：上海2003年外来人口总数近500万，其中购买住房的流动人口，预计占到外来人口数量的15%左右。按照流动人口平均在上海5年左右可以购房，两人组成家庭，购房面积80平米来计算，此部分购房需求也有部分转向二手住宅，预计购买普通住宅的比例为0.6左右，则外来人口每年购房面积可以预测为：500×15%×0.5÷5×80×0.6=360万平方米。
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　　5、改善型购普通住宅：该部分购房需求既包括购买普通住宅也包括购买配套商品房。改善型购房需求=2004年住宅总购房面积－投资购房需求－拆迁购房总需求－结婚购房需求－外来人口购房需求=3234－1035－637－392－360=810万平方米。
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　　由于改善型购房和外来人口购房在之前有一定程度的提前透支，因此取其0.8倍；结婚购房和拆迁型购房属于刚性需求，虽然在目前可以延迟购房，但在未来会保持稳定；投资型购房需求有较大萎缩，预计为之前投资购房数量的20%左右。